Qué significa que una obra es vivienda nueva y aspectos de su tributación
Uno de los aspectos que más interés suscita entre nuestros clientes es cómo tributa en nuestra declaración de la renta la obra nueva antigua.
La fiscalidad de este tipo de propiedad requiere de un tratamiento específico, y conviene conocer los pormenores.
Para poder tratar este tema, resulta esencial, en primer lugar, saber a qué nos referimos cuando hablamos de obra nueva antigua.
En la legislación vigente , existen tres tipos de obras consideradas como obra nueva:
- Rehabilitaciones en la propiedad. Hablamos de cambios sustanciales que afectan a la estructura del edificio. Como podría ser la instalación de un ascensor, la construcción de un garaje, la habilitación de un terrado como terraza, etc.
- Reformas integrales en la vivienda. En estos casos, la reforma debe ser sustancial, remodelando significativamente la vivienda, como cuando se tiran muros, se dividen estancias, etc.
Debe registrarse a efectos legales y públicos como una obra nueva.
- Obra antigua no registrada. Hay casos en lso que se realizó un cambio sustancial en la vivienda, pero en su momento no se hizo de forma lícita. Estos casos son también considerados obra nueva, y a tal efecto deben declararse oportunamente en los registros de la propiedad.
Qué es la declaración de obra nueva
Podemos decir que la declaración de obra nueva es la tramitación de los documentos necesarios ante el registro de la propiedad que acreditan que la propiedad cumple con los requisitos que establece la ley para considerarla como obra nueva.
Al respecto, es necesario realizar los trámites en forma y plazo según establece la normativa, siendo necesario adjuntar la documentación al respecto.
Por lo que se refiere a la fiscalidad, la declaración de obra nueva está grabada por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (AJD), con un tipo impositivo que puede variar entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor real del coste de la obra nueva. Los tipos de gravamen a considerar varían según la Comunidad Autónoma.
Es esencial determinar el valor de la obra nueva para poder calcular la base imponible sujeta al impuesto. Al respecto, el valor de la obra nueva no debe confundirse con el valor de mercado ni con el valor del inmueble terminado. Sino que como valor de la obra nueva debemos contemplar los costes reales de la ejecución de la obra.
Existen también consideraciones adicionales en los casos de divisiones horizontales, donde la base imponible se calculará en función del valor de la construcción sumada al valor del terreno.
Es frecuente que la escritura de obra nueva se realice de forma simultánea con la división horizontal en un mismo documento, aunque debemos tener en cuenta que constituyen dos impuestos diferentes que deberán ser liquidados por separado.
